Praxisbeispiele
Fallstudie & Beispielrechnung
Nutzungsdauer Eigentumswohnung (Bestand 1962)
ETW Thomas H.
Die Ausgangslage
Thomas hat eine solide 3-Zimmer-Wohnung als Altersvorsorge erworben. Das Finanzamt setzt standardmäßig eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an (2% AfA). Doch die Bausubstanz entspricht nicht dieser pauschalen Annahme.
„Obwohl das Haus gepflegt wirkt, sind Heizung und Leitungen noch weitestgehend im Originalzustand von 1962. Der wirtschaftliche Verschleiß ist hier deutlich weiter fortgeschritten, als es die 2%-Regel vermuten lässt.“
Die Analyse
Durch die Eingabe in unseren Rechner wurde der tatsächliche Modernisierungsgrad ermittelt. Mit nur 3.0 Punkten in der Matrix ergab sich eine restliche Nutzungsdauer von 23 Jahren.
Dies bildet die Basis für die Kommunikation mit dem Sachverständigen, um die AfA von 2% auf realistische 4,35% anzuheben.
Wirtschaftlichkeits-Vergleich
| Parameter | Standard-AfA | Mit Gutachten |
|---|---|---|
|
Nutzungsdauer |
50 Jahre |
23 Jahre |
|
Abschreibung p.a. |
6.634 € |
14.422 € |
|
Effekt. AfA-Satz |
2,00 % |
4,35 % |
Jährlicher Liquiditäts-Vorteil (Netto)
2.958 €
| So rechnet sich der Vorteil: | |
|---|---|
|
Zusätzliche AfA: |
+ 7.788 € |
|
Angenommener Steuersatz: |
36 % |
|
Netto-Ersparnis: |
= 2.958 €
|
Gesamt-Vorteil über die Laufzeit: Thomas generiert über die gesamte RND eine kumulierte Mehr-Abschreibung von ca. 179.123 €.
Fallstudie & Beispielrechnung
Mehrfamilienhaus (Bestand 1970)
MFH Sabine S.
Die Ausgangslage
Sabine hat ihr Portfolio um ein Mehrfamilienhaus aus den 70er Jahren erweitert. Bei einem Gebäudeanteil von 1.000.000 € plus Nebenkosten setzt das Finanzamt die typisierte AfA von 2 % an. Das bedeutet eine jährliche Abschreibung von 22.114 €. Da Sabine sich im Spitzensteuersatz befindet, sucht sie nach Wegen, die Steuerlast durch die hohen Mieteinnahmen effizient zu senken.
„Bei einem Investment dieser Größe machen kleine Prozentpunkte in der Abschreibung am Ende sechsstellige Unterschiede in der Netto-Liquidität. Der Standard-Wert von 50 Jahren war für den baulichen Zustand einfach nicht mehr zeitgemäß.“
Die Analyse
Der RND-Check ergab trotz kleinerer Instandhaltungen (Punkte-Summe 3.0) ein fiktives Baujahr von 1974. Die daraus resultierende Restnutzungsdauer von 28 Jahren weicht massiv von der gesetzlichen Pauschale ab. Dies ermöglicht Sabine eine Anhebung des AfA-Satzes von 2,0 % auf 3,57 %.
Wirtschaftlichkeits-Vergleich
| Parameter | Standard-AfA | Mit Gutachten |
|---|---|---|
|
Nutzungsdauer |
50 Jahre |
28 Jahre |
|
Abschreibung p.a. |
22.114 € |
39.489 € |
|
Effekt. AfA-Satz |
2,00 % |
3,57 % |
Jährlicher Liquiditäts-Vorteil (Netto)
7.699 €
| So rechnet sich der Vorteil: | |
|---|---|
|
Zusätzliche AfA: |
+ 17.375 € |
|
Angenommener Steuersatz: |
42 % |
|
Netto-Ersparnis: |
= 7.699 € |
Gesamt-Vorteil über die Laufzeit: Sabine generiert einen steuerlichen Liquiditäts-Vorteil von insgesamt 215.572 €.
Fallstudie & Beispielrechnung
Wohn- und Geschäftshaus (Altbau), Baujahr 1920 (NRW)
WGH Investor „Markus T.“
Die Ausgangslage
Markus hat ein historisches Wohn- und Geschäftshaus für einen Gebäudeanteil von 2.000.000 € erworben. Das Finanzamt setzt hier gnadenlos die Standard-Nutzungsdauer an. Da das Objekt jedoch bereits 106 Jahre alt ist, wirkt die pauschale Annahme einer weiteren 50-jährigen Lebensdauer völlig realitätsfern. Markus möchte die tatsächliche Substanz bewerten lassen, um die Liquidität für weitere Sanierungen zu nutzen.
„Viele glauben, bei einem modernisierten Altbau gäbe es kein Potenzial mehr. Das Gegenteil ist der Fall: Die historische Substanz altert technisch anders, was uns enorme steuerliche Spielräume eröffnet.„Bei einem Investment dieser Größe machen kleine Prozentpunkte in der Abschreibung am Ende sechsstellige Unterschiede in der Netto-Liquidität. Der Standard-Wert von 50 Jahren war für den baulichen Zustand einfach nicht mehr zeitgemäß.“
Die Analyse
Trotz einer soliden Modernisierung (Punkte-Summe 7.0) und einer „Verjüngung“ um 29 Jahre, liegt das fiktive Baujahr bei 1975. Das Ergebnis ist ein massiver Sprung in der Abschreibung: Statt 2,5 % (bei Wohn- und Geschäftshäusern oft üblich) oder 2 % (bei reinen Wohnimmobilien) erreicht Markus durch das Gutachten einen effektiven AfA-Satz von 3,45 %.
Wirtschaftlichkeits-Vergleich
| Parameter | Standard-AfA | Mit Gutachten |
|---|---|---|
|
Nutzungsdauer |
40 – 50 Jahre |
29 Jahre |
|
Abschreibung p.a. |
55.285 € |
76.255 € |
|
Effekt. AfA-Satz |
2,50 % |
3,45 % |
Jährlicher Liquiditäts-Vorteil (Netto)
8.628 €
| So rechnet sich der Vorteil: | |
|---|---|
|
Zusätzliche AfA: |
+ 20.970 € |
|
Angenommener Steuersatz: |
39 % |
|
Netto-Ersparnis: |
= 8.628 € |
Gesamt-Vorteil über die Laufzeit: Markus spart über die restliche Laufzeit unglaubliche 250.217 € an Steuern.
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